2017-11-17 15:03:07 由开源社区网友 RalphFex 投递




物业管理服务行业整体上一直被认为经济规模较小、劳动力密集的行业,长期处于微利状态,作为劳动密集型、附加值较低的行业,并将成为受中国人口红利消失影响很大的行业之一,且随着人员薪酬、服务采购等刚性成本的持续上涨,物业管理费主营收入和成本支出之间挤压日益明显。随着政府对于物业管理费价格管制的放开,物业管理服务企业对于开源节流从以往“被动消化”到“主动策划”,对外实施物业管理收费标准上调的谈判,对内实施开源节流系统性活动,业已成为必要、迫切、可控的可持续发展路径。


物业管理企业对于开源节流不妨化繁为简、化虚为实,在喧嚣过后沉静下来,专注于物业服务专业价值,坚守于服务工匠精神,回归于传统经典管理手段,脚踏实地匠心以开源、精心以节流。



1

组织意识下的全员参与



开源节流、降本增效是一个从无到有、从少到多的积累过程,持续开展能产生量变到质变的进步,由此还能进一步发展成为企业核心竞争力。沃尔玛“为顾客节约每一分钱”不仅是降本增效的措施,更融入其品牌文化为人所称道。企业有组织的实施开源节流活动,将有助于统一企业价值观、明确管理目标、提高员工行为意识,进而有助于提高开源节流的成效。企业组织可经常采用的开源节流组织活动有以下几种:



1

全员参与的合理化建议活动。



现在很多企业虽然都会开展合理化建议或类似活动,但是并没有真正发掘合理化建议活动的价值,仅仅把合理化建议停留在“活动”的层面上,搞搞形式成为工会或者行政部门完成年度工作计划的依据而已。但是,如果我们把合理化建议活动做深、做透,实实在在地听取、吸纳最有发言权、最具深刻感悟的、广泛分布于各条线员工的建议,并切实有效提供实施、评估、激励等制度保障,把每一条可行的适宜的合理化建议转换成开源节流措施和实践活动,摒弃形式主义,使之实效化、常态化,合理化建议活动这种传统而简单富有实效的管理方法,必然在开源节流方面发挥新作用,成为企业凝心聚力的有效载体。



2

标准化水平持续改进的活动。



服务行业经历了对标准化质疑到接受普及,再到当下的服务标准细分再升级,充分说明标准化对于企业经营规范、运营品质、管理复制等方面具备关键作用。服务行业的标准化,就像制造行业标准件一样,标准件越多,制造效率越高。服务行业同样如此,企业的标准化东西越多,经营管理流程越顺畅、运营管理越规范、组织内部冲突等隐形成本越低。一般企业组织在标准化管理中,会存在“不深、不活”的缺陷,如标准文件与实务操作的割裂,标准体系要求未覆盖全员全部门,文本主义下的标准体系设计妨碍运营提升等。个人认为,企业提高标准化应有的成果,需要在企业经营管理过程中,将标准或体系化管理通过有效的“组织学习”,使其由“小众知识”转变为“全员常识”,进而成为“组织文化”,成为企业管理的重要基石。



3

共享互惠理念下的增值活动。



尽管以彩生活物业为代表的转型行为引起广泛关注和效仿,但受到行业特质、经济规模以及互联网经济特点等制约,物业管理服务企业很难有效通过延伸服务对营收有本质性改观,物业主营业务外的收入占比仍然较小,行业在短暂的喧嚣后,选择了“专注专业价值”的回归。但是在主营收入和刚性成本挤压下,物业企业如何获得新的可持续的稳定的收益,值得战略思考和创新探索,虽然,我们依然至今没有看到有效的商业模式。近年来所呈现出来的行业集中度上升现象,说明“快企业”通过对“慢企业”购并、联营合作等形式,加快了外延式发展进程。外延式发展固然可以极速扩大经济规模,但并不具备普适性,故本文着重论述企业内生性全员性开源节流活动。一般企业比较重视有直接经济收入的有偿服务,对于无偿服务内容未进行重点拓展,但是作为提高客户黏连度、改善客户体验载体,其共享互惠效应、所承载的无形收益等应获得充分重视。而有偿服务所面临的挑战是如何提高经济总量、形成差异化与品牌化特色,将“共享互惠”作为增值服务重要原则,提供与物业企业认知相符的增值服务,并以“平台化运营”思维创新收益源,诸如基于客户非核心业务剥离下的能源、行政、后勤、安全等定制服务,基于区域管理契约优势的广告、通讯、商业品牌宣传推广活动等的集控管理,“共享互惠”理念下的新经济最大改变是从“直接剪羊毛”到“羊毛出在猪身上,狗埋单”的“收益源整合”。



2

集中控制下的增效活动



开源活动的创新与拓展体现一个企业市场化水平和进取精神。开源活动贵在平台化运行思维下的自主性、自发性。常见的开源活动见下表:


序号

开源活动

备注

1

产业链的延伸


2

服务内容、能力的拓展

由基础物业管理服务到企业单元内专属、特约的定制物业纵向延伸;由传统业务向行政外包、后勤外包、能源管理、顾问咨询等横向延伸。

3

项目的拓展、归并


4

项目的合作开发、联合经营


5

物业管理费相关费用收费标准的沟通、谈判


6

停车收费的设备改造或新建、激励制度、收费标准的提升

亦有企业选择专业第三方企业实施外包

7

收缴率、客户满意度的管理目标控制和奖惩


8

现场服务中的营收项目策划、组织、监管、激励

需结合企业、项目团队核心优势和竞争能力

9

参与政府部门、社会管理机构等激励活动

积极参与到政府部门如节能降耗、新能源推广专题激励等,行业竞赛、课题研究、人才培训基地补贴等

10

能力范围内的商务活动



开源增效活动重在通过制度保障,激发员工自主性、自发性,引导项目经理由“管理者”到“经营者”的转变,并给予相应的授权和监管。同时,企业组织也需要构建延伸收入的平台化经营和管理模式,以提升主营外收入的能级。



3

持续改进下的节流措施



节流意识和能力体现一个企业精细化管理水平和价值取向。节流措施贵在制度化、持续化。常见的节流措施见下表:


序号

节流措施

备注

1

企业文化、竞争型组织定位的形成

形成共同意识

2

安全与风险的预防管控


3

管理模式的确立、管理内容的取舍


4

数据化的运营

预防性资产管理、设备管理等

5

岗位的裁并、人员的精简与共享

岗位定额转为工作计划定额,人员的“一岗多能”

6

流程的精简

效率是很大的节约

7

技能的提升


8

供应链的价值开发

采购集约化、成本标准化

9

能源使用的精算

新能源、错峰蓄能设备、MD测算等

10

区域化管理下的资源整合


11

推进内部、外部的沟通

内耗形成巨大浪费

12

轻资产的经营办公

提高租赁、分包比重

13

推进无纸化办公流程


14

会议的控制


15

推动作业活动的检讨、改进


16

政府、公益资源的导入



上表中的节流措施仅是粗线条的归类,如果对其进行深化细分,将产生不计其数的具体措施。企业组织在开源节流活动中,对于专业性强、周期长的活动,越来越多企业也会采用QC小组活动形式,实施专题化、系统化的开源节流活动。


通常,造成项目物业管理服务亏损的原因,很大程度上,是由于项目体量小。如果法律法规上能消除障碍,允许物业企业间管理项目进行置换、承包等,以促成物业企业项目的集中度获得区域化、规模化成本下降收益,个人相信将会带来非常大的经济收益。


开源是一种善,浪费是一种恶,开源节流需要“不以善小而不为,不以恶小而为之”,常具恒心和平常心,也需要匠心于开源节流持续改善至极致,通过管理内容精简化、管理模式精炼化、管理作业精致化等,在狭小的盈利空间里获得稳健的生存与发展环境。



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